Mietrecht und Pachtrecht
Ihr Partner bezüglich Miet- & Pachtrecht
Mietverträge und Pachtverträge sollten stets schriftlich geschlossen werden. Das empfehlen wir, obwohl es gesetzlich im Mietrecht oder Pachtrecht nicht vorgeschrieben ist. Wir halten es dennoch für sehr wichtig, um Streitigkeiten aufgrund vertraglicher Beziehungen zu vermeiden und die steuerliche Wirksamkeit zu gewährleisten. Hatten Sie keinen schriftlichen Mietvertrag bzw. Pachtvertrag oder streiten Sie sich um dessen Auslegung und Anwendung? Keine Sorge, wir stehen Ihnen kompetent zur Seite. Unsere Kanzlei überprüft Ihre Prozessaussichten und wir übernehmen Ihre Vertretung, sowohl im außergerichtlichen, als auch im gerichtlichen Rechtsstreit.
Was ist der Unterschied zwischen Mieter und Pächter?
Auf den ersten Blick sind sich Miet- und Pachtrecht sehr ähnlich, es gibt jedoch bedeutende Unterschiede. Als Mieter habe ich das Recht, eine Sache gegen Entgelt zu benutzen. Meist handelt es sich um Wohnraum. Als Pächter habe ich das Recht, den Gegenstand zu nutzen und zusätzlich noch den wirtschaftlichen Nutzen, die sogenannte Fruchtziehung, daraus zu ziehen. Wenn Sie zum Beispiel die Räumlichkeiten eines Restaurants pachten, dann sind Sie auch berechtigt, die dadurch erwirtschafteten Gewinne zu behalten.
Was ist ein Mietvertrag?
Im Mietvertrag wird gesetzlich geregelt, dass ein Eigentümer Nutzungsrechte seines Mietgegenstandes an den Mieter überträgt. Das ist zeitlich definiert und wird über die Miete entlohnt. Es handelt sich beim Mietvertrag also um eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die zeitweise Gebrauchsüberlassung eines Objekts, die mit der vereinbarten Miete vergütet wird.
Was ist ein Pachtvertrag?
Beim Pachtvertrag verhält es sich grundsätzlich ähnlich. Diese Vereinbarung wird zwischen Verpächter und Pächter abgeschlossen. Auch hier überlässt der Verpächter dem Pächter ein Pachtobjekt, gegen einen vorher definierten Pachtzins. Im Gegensatz zum Mietvertrag hat der Pächter hier noch zusätzlich das Recht, das Pachtobjekt auch wirtschaftlich zu nutzen. Eine weitere Besonderheit des Pachtvertrags ist, dass dieser auch dann seine rechtliche Bindung behält, wenn das Pachtobjekt oder das Grundstück verkauft wird. Der neue Eigentümer übernimmt dann auch bindend den Pachtvertrag.
Welche Rechte hab ich als Vermieter laut Mietrecht?
Als Vermieter haben Sie nicht nur Pflichten, sondern natürlich auch Rechte. Die bedeutendsten Vermieterrechte betreffen die Mieterhöhung, die Abrechnung der Betriebskosten, die Wohnungsbetretung und die Mietkündigung.
Mieterhöhung
Unter gewissen Voraussetzungen ist der Vermieter berechtigt, die Miete für sein Mietobjekt zu erhöhen. Den gesetzlichen Rahmen dafür bestimmt das Mietrecht in Form von Fristen und Mietobergrenzen. Es gibt drei Voraussetzungen für eine Mieterhöhung: Anpassung an ortsüblichen Mietzins, Mieterhöhung bei Modernisierung und vertraglich vereinbarte Staffelmiete.
Betriebskosten
Laut Mietrecht darf ein Vermieter die Betriebskosten in den Mietpreis inkludieren. Dazu gehören alle Kosten, die für den reibungslosen Betrieb des Mietobjekts anfallen. Verwaltungskosten gehören allerdings nicht dazu. Außerdem sind Sie als Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine korrekte Abrechnung der Betriebskosten vorzulegen.
Wohnungsbetretung
Unter gewissen Voraussetzungen hat der Vermieter das Recht sein Mietobjekt zu betreten. Dies ist der Fall bei schwerwiegenden Wohnungsschäden (z.B. Rohrbruch), bei Reparaturen oder Sanierungen und auch bei Besichtigungen mit Nachmietern oder Kaufinteressenten.
Mietkündigung
In speziellen Fällen kann der Vermieter dem Mieter frühzeitig kündigen. Das betrifft beispielsweise Eigenbedarf, Zahlungsverzug des Mieters oder Störung des Hausfriedens. All diese Fälle gehen mit gewissen Fristen einher und sind gesetzlich im Mietrecht definiert.
Welche Rechte hab ich als Mieter im Mietrecht?
Als Mieter haben Sie Pflichten, wie die pünktliche Zahlung der Miete, aber natürlich auch Rechte. Das wichtigste Recht ist natürlich das Nutzungsrecht des Mietobjekts. Sobald Sie z.B. eine Wohnung mieten, haben Sie als Mieter aber auch das sogenannte Hausrecht. Das besagt, dass der Vermieter sein Objekt nicht ohne vorherige Zustimmung des Mieters betreten darf. Ausgenommen davon sind Fälle wie Reparaturen, Modernisierung oder Besichtigungen mit Interessenten. Auch in diesen Fällen darf das aber nicht ohne vorherige Ankündigung beim Mieter geschehen. Spontane Wohnungsbetretungen durch den Vermieter sind demnach unzulässig.
Kann ein Mieter untervermieten?
Ein Mieter hat grundsätzlich nicht das Recht sein angemietetes Objekt unterzuvermieten oder zu verpachten. Ein Mieter kann untervermieten, wenn er dafür die Erlaubnis des Vermieters bekommt. Es ist gesetzlich nicht erlaubt, eine Wohnung ohne Zustimmung durch den Vermieter unterzuvermieten. Bekommen Sie als Mieter die Zustimmung, dann schließen Sie mit dem neuen Mieter einen Untermietvertrag. Lehnt der Vermieter ab, dann haben Sie als Mieter das übliche Sonderkündigungsrecht mit der Frist von 3 Monaten.
Welche Rechte habe ich als Pächter?
Neben der Pflicht zur regelmäßigen Zahlung des Pachtzins, hat ein Pächter selbstverständlich auch Rechte. Dazu gehört zum Beispiel die uneingeschränkte, wirtschaftliche Nutzung des Pachtgegenstandes inklusive vorhandenem Inventar. Außerdem können großteils die rechtlichen Bestimmungen des Mietgesetzes auf Pachtverträge angewendet werden. Je nach Art des Pachtvertrags, z.B. Jagdpacht oder Kleingarten, können noch andere Gesetzestexte von Bedeutung sein, wie beispielsweise das Bundesjagdschutzgesetz oder das Bundeskleingartengesetz. Weiters gibt es das Recht auf außerordentliche Kündigung des Pachtvertrags beim Ableben des Pächters. In diesem Fall sind die Nachkommen bzw. Erben dazu berechtigt, den Pachtvertrag innerhalb einer gesetzlichen Frist zu kündigen.
Wann ist ein Pachtvertrag ungültig?
Ein Pachtvertrag kann, so wie jeder andere Vertrag, aufgrund von Formfehlern als ungültig erklärt werden. Mündliche Pachtverträge haben zwar Gültigkeit, wir würden Ihnen aber sehr davon abraten. Im Falle einer Uneinigkeit vor Gericht ist es fast unmöglich Beweise der mündlichen Vereinbarung vorzubringen. Weiters ist ein mündlich geschlossener Pachtvertrag rechtlich auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, egal was mündlich vereinbart wurde. Sollte der Verpächter den Vertrag jedoch frühzeitig kündigen, so würde der Pachtvertrag bereits nach 2 Jahren Frist wieder auslaufen.
Weitere Gründe für eine gesetzeskonforme Kündigung des Pachtvertrags:
- Pächter oder Verpächter verletzt vertragliche Pflichten
- Pachtzins wird für mehr als 3 Monate nicht an Verpächter bezahlt
- Pächter wird berufsunfähig oder verstirbt
- Beschädigung oder grobe Vernachlässigung des Pachtobjekts
Fazit: Mietrecht und Pachtrecht
Wie Sie sehen, ähneln sich Miet- und Pachtrecht in vielen Belangen. Es gibt aber auch signifikante Unterschiede. Grundsätzlich sollten Mietverträge und Pachtverträge immer schriftlich abgeschlossen werden. Dies kann Unklarheiten ausräumen und etwaigen gerichtlichen Streitigkeiten vorbeugen. Um Formfehler zu vermeiden und einen gesetzlich korrekten Miet- oder Pachtvertrag abzuschließen, empfehlen wir Ihnen, sich an eine Steuerberatungskanzlei wie die unsere zu wenden. Wir helfen Ihnen dabei den Vertrag anzufertigen und essentielle Vertragspunkte wie Rechte und Pflichten beider Vertragsseiten zu verschriftlichen. Unter Berücksichtigung der aktuellen, gesetzlichen Rechtsgrundlage stellt ein derartiger Vertrag ein solides Fundament für beide Vertragsparteien dar. Melden Sie sich gerne bei uns, für ein erstes Beratungsgespräch zum Thema Miet- und Pachtrecht.